Адрес: Москва ул. Ленинская слобода, д.19, офис 639
Написать нам: info@avtconsulting.ru
Режим работы: ПН-ПТ с 09.00 до 18.00
Мы - команда адвокатов и юристов, объединённая многолетней работой и успешной практикой

Влияние COVID-19 на арендные отношения. Как платить меньше

В условиях борьбы с пандемией COVID-19 сложилась ситуация, когда бизнес приостановился, доходы упали, а арендодатель требует платить арендную плату вовремя и в полном объеме.

При этом часть арендаторов из-за введенных ограничительных мер не имеют возможности использовать объект аренды по назначению или это использование значительно затруднено. Другая часть арендаторов имеет возможность беспрепятственно пользоваться объектом аренды по назначению, но их финансовое положение в следствие наступившего кризиса пострадало настолько, что исполнение обязательств по уплате арендных платежей стало затруднительным.

Для арендаторов, которые не могут использовать объект аренды по назначению в силу прямого запрета определенной экономической деятельности установленного Актом субъекта РФ (например, в Москве согласно п. 3 Указа Мэра Москвы от 29.03.2020 № 34-УМ временно приостановлена деятельность торговых центров, кафе, ресторанов, СПА, салонов красоты и т.д.) не предусмотрена прямая возможность освобождения от полной уплаты арендной платы.

Согласно п. 1 ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020, арендаторы вправе обратиться к арендодателю за отсрочкой арендных платежей за 2020 год. Арендодатель будет обязан в течение 30 дней с момента обращения заключить дополнительное соглашение к договору аренды, где будут отражены условия отсрочки уплаты арендных платежей. Требования к условиям отсрочки устанавливает Правительство РФ.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 № 439, Федеральный закон № 98-ФЗ будет применяться весьма ограниченно и только к наиболее пострадавшим отраслям экономики. Период отсрочки предусмотрен с даты введения режима повышенной готовности/чрезвычайной ситуации по 1 октября 2020 года. Постановлением предусмотрена лишь частичная отсрочка — на период действия режима повышенной готовности/чрезвычайной ситуации – отсрочка составляет 100 %, после отмены этого режима и до 1 октября 2020 года – 50 %. Таким образом, предполагается, что совокупная сумма отсрочки арендной платы будет выплачена в период с 01.01.2021 по 01.01.2023 равными частями, не превышающими 50 % от ежемесячной арендной платы. При этом сохраняется обязанность арендатора по уплате коммунальных и иных платежей, если это предусмотрено договором аренды. Абсолютно логично, что к арендаторам не будут применяться никакие меры ответственности (штраф, пени, неустойка) и иные компенсационные платежи в пользу арендодателя.

*** При предоставлении арендатору отсрочки в соответствии с Постановлением Правительства РФ по уплате арендных платежей арендодатель может рассчитывать на снижение налога на имущество.

В п. 3 ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 предусмотрено, что если использование недвижимого имущества стало невозможным в связи с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, то арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года. При этом размер такого уменьшения в законе не установлен и зависит от воли арендодателя. При несогласии с размером снижения арендной платы, арендатору придется доказывать в суде обстоятельства, позволяющие ему не платить арендную плату или доказать обоснованность размера ее снижения.

Поскольку Федеральный закон № 98-ФЗ будет применяться весьма ограниченно, воспользоваться перечисленными мерами поддержки сможет лишь узкий круг арендаторов.

Наибольший интерес представляет вопрос, а что делать арендаторам, которые из-за введенных ограничительных мер имеют возможность беспрепятственно пользоваться объектом аренды по назначению, но их финансовое положение в следствие наступившего кризиса сильно ухудшилось?

В Обзоре судебной практики №1, утвержденном Президиумом Верховного Суда 21.04.2020 установлено, что в ситуации, когда финансовые трудности арендатора связаны непосредственно с эпидемией COVID-19, арендатор вправе сослаться на форс-мажор, чтобы избежать ответственности в виде неустоек и/или возмещения убытков. При этом в суде арендатору будет необходимо доказать:

  1. наличие и продолжительность обстоятельств непреодолимой силы;
  2. наличие причинно-следственной связи между возникшими обстоятельствами непреодолимой силы и невозможностью либо задержкой исполнения обязательств;
  3. непричастность стороны к созданию обстоятельств непреодолимой силы;
  4. добросовестное принятие стороной разумно ожидаемых мер для предотвращения (минимизации) возможных рисков.

Однако, даже если арендатор и будет освобожден от ответственности, арендодатель все равно сможет расторгнуть договор за неуплату аренды, поскольку расторжение договора возможно без вины арендатора.

Также если финансовые трудности арендатора связаны непосредственно с эпидемией COVID-19, т.е. произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, арендатор вправе обратиться в суд с требованием к арендодателю о снижении арендной платы или с требованием об отсрочке по ее выплате на основании ст. 451 Гражданского кодекса РФ. По общему правилу, при наличии условий для применения ст. 451 ГК договор подлежит расторжению. При этом, изменение договора допустимо, лишь когда существуют особые обстоятельства, которые подтверждают, что при расторжении договора будет нарушен публичный интерес, или обе стороны договора потеряют от расторжения больше, чем при исполнении договора на измененных условиях. Данные обстоятельства обуславливают сложность применения ст. 451 ГК РФ в ситуации с коронавирусом. Кроме того, Верховный суд ориентировал нижестоящие суды отдавать предпочтение в применении именно специальных антикризисных норм.

Учитывая новое законодательное регулирование, арендаторам рекомендуется в письменном виде обращаться к арендодателям с требованием об уменьшении арендной платы, чтобы зафиксировать, что они воспользовались правом, предоставленным Федеральным законом № 98-ФЗ от 01.04.2020. Если арендодатель откажет – арендатор сможет эффективно возражать против последующего взыскания с него арендной платы в суде.

Арендодатель вправе рассмотреть требование арендатора о снижении арендных платежей и предоставить свое аргументированное контрпредложение, обосновав это тем, что арендатор сохраняет фактический доступ к помещению, оно отвечает требованиям договора и потому арендная плата должна быть уплачена, поскольку владение помещением остается за арендатором. Выбор аргументов их правовая обоснованность зависит от условий конкретного договора аренды. Кроме того, при предоставлении скидки или отсрочки арендодателю стоит анализировать насколько сильно ограничительные меры затронули деятельность арендатора. Многие компании, которые уверенно чувствуют себя во время кризиса, пользуясь ситуацией, активно обращаются к арендодателям с требованием снизить им арендные платежи, не имея на это ни экономических, ни правовых оснований. Арендодателю следует искать индивидуальное предложение по снижению арендных платежей для каждого арендатора с целью нахождения обоюдно выгодного компромисса. Не стоит забывать, что арендодатель в свою очередь может иметь кредитные и иные финансовые обязательства, которые необходимо своевременно исполнять. Серьезных мер поддержки для арендодателя Федеральным законом № 98-ФЗ от 01.04.2020 кроме уменьшения налога на имущество, в случае предоставления отсрочки по арендным платежам, не предусмотрено. Правительство РФ разрабатывает дополнительные меры поддержки арендодателям. Следим за ситуацией вместе.

Снижение ставки аренды

Специалисты «АВТ Консалтинг» предлагают свои услуги по разрешению спорных ситуаций, связанных с арендными отношениями.

Оставьте заявку на встречу с юристом
эта услуга БЕСПЛАТНАЯ
Защита в суде
Победа для нас – дело чести
Опытные сотрудники
Стаж специалистов более 10 лет
Надежность
Реальные отзывы клиентов
Адрес: Москва ул. Ленинская слобода, д.19, офис 639
Написать нам: info@avtconsulting.ru
Режим работы: ПН-ПТ с 09.00 до 18.00
Телефон: +7 (495) 120-32-68

Форма обратной связи

Заполните форму и мы обязательно Вам ответим!

Отправить

Закажите обратный звонок

Заполните форму и мы Вам перезвоним!

Отправить